A legislação condominial, antes da vigência do atual Código Civil (jan/2003), estava regulada pela lei 4.591/94, em parte hoje derrogada (alguns artigos deixaram de existir no mundo jurídico, quando o Código Civil entrou em vigor).
Na questão da multa, a lei antiga previa um percentual limite de 20%, mais juros de 1% ao mês e correção monetária, sempre respeitando a convenção. Assim, a maioria dos condomínios deixou estipulado um percentual de multa em convenção, sendo proibido, entretanto, que tal valor fosse superior aos 20% estabelecidos no parágrafo terceiro do artigo 12 da lei 4.591/94.
Diz o parágrafo: "O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso de mora por período igual ou superior a seis meses."
Com a entrada em vigor do Código Civil, em janeiro de 2003, houve alteração, que entendo equivocada por parte da comissão que fez a nova lei, limitando a multa a 2% do valor da dívida, como expressamente diz o parágrafo primeiro do artigo 1336, do Código Civil:
"O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, nao sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito".
Verifica-se que o novo código limitou a multa a 2%, ENTRETANTO, deixou a possibilidade de aplicação de JUROS DE MORA livremente convencionados.
Em 2004, inconformados com a multa de apenas 2%, houve a lei 10.931, que propunha a alteração do Código Civil, sendo tal artigo vetado pelo presidente de república. Manteve-se, assim, a multa de 2%.
O STJ vem se pronunciando a respeito, dizendo que as parcelas anteriores à janeiro de 2003 podem sofrer multa de 20%, ou valor estipulado pela convenção. Mas para as cotas vencidas após tal data, vale mesmo o limite de 2%.
Mas os condomínios não devem se preocupar tanto: há a possibilidade de revisão da convenção para estipular juros moratórios superiores aos 1%, pois, pelo que a lei nova declara, são os convencionados, não existindo limitação.
Não se paga multa, mas os juros podem acabar inibindo a inadimplência.
A grande dificuldade, como sempre, é alterar a convenção, pois necessários 2/3 de todos os condôminos.
Marcelo Meirelles