Condomínio edilício: locatário permanece com direito de voto.

Mesmo diante de diversas manifestações do judiciário, assim como de grande parte da doutrina que já buscou trazer explicações sobre o tema, fato corrente é que ainda se verificam muitos equívocos por parte de administradores de imóveis e condomínios.

Percebemos que há casos em que os locatários são impedidos de exercer seu direito de participação e voto nas assembléias condominiais, o que viola diretamente a lei civil. Este artigo tem o objetivo de demonstrar que os locatários permanecem com o direito de votar nas assembléias e que não houve revogação integral da lei de condomínios, 4.591/64.

Vejamos:

O Código Civil passou a tratar das relações jurídicas dos condomínios em edifícios, em seus artigos 1331 a 1358. Entretanto, a lei 4.591/64, que regulava a matéria até janeiro de 2003, não perdeu totalmente sua eficácia em relação aos condomínios. Trata-se de derrogação da lei anterior, ou seja, no que a nova lei (Código Civil) não tratou, mantém-se a lei antiga. É a revogação parcial pela nova lei, como define a Lei de Introdução ao Código Civil, LICC, em seu art. 2º., § 1º: “A lei posterior revoga a anterior quando expressamente o declare, quando com ela seja incompatível ou quando trate inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior.”

Ora, de fácil entendimento, o Código Civil não revogou expressamente a lei 4.591/64, não tem nenhuma incompatibilidade com ela e não tratou da matéria de forma integral. Assim, claro está que parte da lei 4.591/64, da que trata do condomínio em edificações, está em vigor – já que a outra metade da lei, que cuida da incorporação imobiliária, prevalece integralmente.

Por exemplo, o Código Civil não inseriu na parte do condomínio edilício assuntos que seguem válidos na lei 4.591/64:

O art. 8º. da lei 4.591/64 trata do denominado ‘condomínio especial’, que é aquele onde não existe na divisão da propriedade a fração-ideal, sendo unidades autônomas, mas que, por força de área comum, devem as partes instituir um condomínio, a fim de se ratear despesas. É o caso, por exemplo, das antigas vilas. A lei nova não trata disso.

E, tema desta matéria, é o caso do art. 24, § 4., da lei 4.591/64, que definiu o voto do locatário. Diz o parágrafo da lei: “Nas decisões da assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.”

Prevalece o entendimento majoritário, para não dizer uníssono, tanto da doutrina quanto dos julgadores, de que o referido direito do locatário permanece. De se verificar que tal direito foi inserido na lei 4.591/64 no ano de 1996, legitimando um fato que os tribunais já entendiam válido. O Código Civil, muito embora tenha sido editado em 2002, com vigência após janeiro de 2003, foi redigido e compilado nas décadas de 60 e 70, sendo, em muitos casos, até mesmo ultrapassado por leis mais ‘antigas’.

A vontade do legislador em permitir que o locatário vote nas assembléias onde não se discute verba extraordinária, aprovando contas, elegendo síndico e conselho e despesas ordinárias, sem necessidade de procuração, continua em pleno vigor. Engana-se quem pensa diferente.